「長期優良住宅」とは？
長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使うことができるよう、建物に必要な基準を設け、その基準をクリアした住宅のこと。新築した時点だけでなく、将来の維持管理、メンテナンスのしやすさまで評価する点が特徴的である。
つくっては壊す家から 長く住み継いでいく家へ
「長期優良住宅」は、「つくっては壊す」というフロー消費型の社会から「いいものをつくって、 きちんと手入れをして、長く大切に使う」というストック型社会への転換を図るため、 ２００９年６月に施行された「長期優良住宅普及促進法」より本格的にスタートした。具体的には、耐震性など一定の基準を満たす新築住宅を「長期優良住宅」として認定し、その後も居住者がメンテナンス・維持管理しながら住み継ぐことで、質の高い住宅を増やしていこうという狙いだ。 この背景には日本の極端に低い住宅寿命がある。国土交通省によると、日本の住宅は平均で築年数約30年で取り壊され、欧米諸国の住宅に比べて非常に短いサイクルでスクラップ＆ビルドを繰り返してきた。「長期優良住宅」を促進することで、住宅寿命を延ばし、住宅費の負担を減すとともに、建物の資産価値を維持し、中古市場の活性化を図ることが目的とされている。国も長期優良住宅の普及促進をするため、減税や補助金などの優遇制度も手厚く用意している。現在では新築住宅の約2割が長期優良住宅の認定を受けている。
長期優良住宅の認定基準
認定基準には、耐震性など長期に使用するための構造や設備の基準のほか、居住環境への配慮、住戸面積の広さ、維持保全の期間・方法など多岐にわたっている。（イラスト・表参照） このほか、長期優良住宅に認定された住宅は、その建築や維持保全の状況に関する記録（認定時の書類や修繕・定期点検結果等）を作成し、これを保存しなければならない。
認定までの手続きの流れ
長期優良住宅の認定を受けるためには所定の手続きが必要。認定基準を満たした建物プランを住宅会社と打合せして作成した後、技術的審査を住宅性能評価機関へ申請。合格すればその適合証を発行してもらい、その建築計画と維持保全計画を、所管行政庁へ申請し認定通知書を発行してもらう。これを受けてはじめて着工へと進むことができるため、長期優良住宅を希望する場合は、早めに住宅会社へ意図を伝えておくようにしよう。
長期優良住宅のメリット
長期にわたり良好な状態で使用できることがメリットであることはもちろん、予定通りに維持管理することで、売却や次世代へ譲り渡す際に資産価値が高く評価される。
それ以外に、一般住宅と比べ、減税や補助金など金銭的な支援が豊富なのもメリットと言える。
長期優良住宅の優遇制度
長期優良住宅はその性能や資産価値など、ユーザーメリットは多いが、その分一般住宅よりもコスト高になることも事実。普及を促進するべく、さまざまな優遇策がとられている。税の優遇として、住宅ローン減税、登録免許税・不動産取得税・固定資産税の減税がある。その他にも、住宅ローンの金利引き下げなど充実の内容だ。ここではその一部を紹介しよう。
◆税制上の優遇
「住宅ローン減税」
国が実施している住宅ローン減税。一般住宅は上限が400万円に設定されているが、長期優良住宅の場合、上限が500万円になる（2019年6月まで）。
◆金利優遇
「フラット35S」
住宅金融支援機構と民間金融機関が提供する長期固定金利住宅ローンを使った優良住宅取得支援制度で、長期優良住宅は当初10年間の金利引き下げが受けられる。
◆補助金・優遇ポイント
「地域型住宅グリーン化事業」
国土交通省により採択されたグループに所属する中小工務店が、木造住宅の建設を行う場合、費用の一部を予算の範囲内において補助する。1 戸あたり100万円（地域材過半利用で20万円増額）。
「省エネ住宅ポイント」
一定の省エネ機能を有する住宅の新築やエコリフォームに対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する。
選ぶのはあなた、まずは制度を理解することからはじめよう
「いろんな補助金・優遇措置があるから長期優良住宅を建てよう」というのでは本末転倒。補助金・優遇措置は年を追うごとに縮小傾向にあるため、内容、期限などしっかりと制度を確認、理解することが大切。さらに、長期優良住宅は30年間以上の維持保全管理計画が必須となっているため、メンテにかかるコストも確認しておきたい。また施工会社との付き合いも長期間となり、信頼関係がより重要となる。メリット・デメリットを考え、判断しよう。
※本誌掲載の減税や補助金の内容は2015年7月時点の情報です。
