注文住宅の土地探しで最初にやっておきたいこと
本格的に動き出す前に、これだけはやっておくべきことを教えてもらいました。家族みんなで考えてみてくださいね。
エリアや土地の要望をあげる
まず最初に土地を探すエリアについて家族で話しあいましょう。「どこで、どんな暮らしをしたいか」を具体的に考えるのがおすすめです。子どもを育てる環境を優先して、自然豊かな場所や、学校の近くを希望する方もいるでしょう。
また、夫婦の両親の将来を見据え、「実家の近くがいい」「将来は親と一緒に住みたい」と希望する場合、夫婦どちらの両親の近くに住むかを決める必要があります。
ほかにも、通勤しやすい交通の利便性、スーパーや病院へのアクセスなども大切な要素です。
予算を決める
予算は土地選びの大切な基準になります。生涯収入、教育費、医療費、家のメンテナンス費などを含めて考えましょう。ファイナンシャルプランナーに相談するのも一つの方法です。
総予算が決まったら、建物と土地それぞれにかける配分も重要です。土地にお金を使いすぎると家の予算が減り、希望の住まいが叶わなくなることも。土地探しと同時に建築会社を探し、設計を進めておくと、それぞれにかけるべき予算がわかりやすくなります。
無理なくローン返済できて、入居後から数十年後まで心地よく暮らせる資金設計を立てましょう。お金の専門家との打合せを、家づくり工程に含める住宅会社もありますよ。
優先順位を決める
これまでに考えた要望や予算をもとに、何を重視するかを家族で決めましょう。予算内で要望を100%叶える土地はなかなか見つからないからです。
アクセスを重視した街中の土地であれば狭小地になる可能性がありますし、エリアを限定したら変形地しか見つからないケースもあるはずです。そんな時、優先順位が決まっていると判断しやすくなります。
また、条件がよくない土地でも、活用次第で心地よく暮らせる場合があります。北道路の土地は南側リビングのプライバシーが守れますし、変形地でも設計の工夫で快適な家になります。予算が手頃になる点も魅力ですね。自分たちにとって「いい土地」を考えてみてください。
土地探しの方法はどんなものがある？
土地を探す方法はインターネット、現地散策、不動産会社訪問の３つが基本です。不動産情報を持っている工務店やハウスメーカーに相談することもできます。どれか一つにこだわらず、バランスよく情報取集してみてくださいね。
インターネットで探す
最初はインターネットで情報収集を始めましょう。例えば(株)静岡宅建サポートセンターの「スマイミー静岡」には静岡県内の物件情報が公開されています。
ほかにも「ハトマークサイト」「レインズ」「不動産ジャパン」など、全国の不動産情報を扱うサイトがありますが、いずれも連携され情報が共通しています。
また不動産会社のホームページや、土地を扱っている建築会社のホームページにも物件情報が載っている場合があります。こまめに調べてみるとよいでしょう。
すぐに希望通りの物件を見つけられるケースは、それほど多くはないかもしれません。ただ、希望するエリア内での土地の実勢価格を把握するうえで、とても参考になります。資金的に難しそうな場合は、エリアの変更を検討してみてください。
自分の足で探す
インターネットで気に入った土地や、資金的に見合うエリアを絞り込んだら、今度は現地まで出かけて、自分の足で歩いてみましょう。散歩がてらにゆっくりと歩いていると、いろいろなものが見えてきます。その１つが売り土地看板です。
「この土地いいな」と思ったら、看板に書かれている不動産会社に電話して、金額はどれくらいか聞いてみましょう。こわがることはありません。価格が予算に見合っていれば詳しい話を聞けばよいですし、予算より高ければやめればいいのです。
不動産会社へ相談する
いい物件は、広告に出る前に売れてしまうことが多いものです。誰もが買いたいと思うような物件情報は不動産会社が手放さず、お客さんに直接紹介するからです。
よりよい情報を得るためには、不動産会社に足を運んで相談するのが近道。現地まで出かけた時には、その足で近隣の不動産会社を訪ね、このエリアで売り土地がないか聞いてみてください。
その時は希望の土地がなくても、エリア、広さ、予算を伝え、物件が出たらすぐに知らせてもらえるように頼んでみましょう。１社に限定せず、大手不動産会社と地元の不動産屋さんなど、タイプの異なる会社を組み合わせると、より多くの情報を得られます。
担当者との相性、親身になってくれる人かどうかなど、直接相対しているからこそわかる先方の人柄もチェックポイントです。
不動産取引は、圧倒的な知識と情報量を持つ不動産業者と、土地を売買した経験がない人の間で行われることがほとんど。だからこそ不動産業者は、購入予定者に対して説明責任があるわけですが、買い手側も最大限に知識を身につけておくことが望ましいでしょう。
工務店やハウスメーカーへ相談する
工務店やハウスメーカーが不動産部門を抱えているところもあるため、「土地はないけれど家を建てたい」と相談してみるのもいいでしょう。そのエリアで長く家づくりを手がける会社の場合、地元ならではの情報を多く持っているケースがあります。
さらに建てたい家のイメージが明確な場合は、土地選びから慎重に行う必要があります。例えば、土地を決めてから「大屋根の家を建てたい」と要望しても、土地条件次第では実現不可能なこともあるからです。
そこで、新築をお願いする工務店やハウスメーカーを決めて、家づくりプランを考えながら一緒に土地を探してもらうのもおすすめです。理想の建物にぴったりの土地を、プロの目線で探してくれるはずです。
土地探しの際に気をつけたいポイントと注意点
実際に土地を探す段階になったら、見つけた土地の状態を見極める必要があります。そこで、何に気をつけて確認するべきかを教えてもらいました。
「用途地域」を確認しよう
①まず市街化区域であるかどうかをチェック
空き地ならどこでも家を建てられるわけではありません。法律や条例により、建てられる土地、建てられない土地が決められています。
都市計画法に基づいて、土地利用の用途や道路の計画などの都市整備が行われているエリアを「都市計画区域」と言います。さらに都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれ、市街化調整区域では原則として住宅を建てることができません。
ただし開発許可を得ている場合などは例外的に家を建てられるため、市街化調整区域で宅地として売りに出されている場合があります。気に入った土地が市街化調整区域だった場合は、市区町村役場の建築指導課に行き、理由を確認してみましょう。
②次に用途区域を調べてみる
市街化区域は、住居地域、商業地域、工業地域など土地の用途が細かく決められ、これを用途地域と呼びます。例えば工業専用地域以外は住宅を建てることができますが、厳しい住宅サイズの制限が課せられているため注意が必要です。
市町村役場で調べる場合は、どのような家を建てたいかを伝え、建築可能かどうかを確認しましょう。宅建業者が販売・仲介する場合は、契約前に必ず「重要事項説明書」を交付します。この中に用途地域の説明も載っていますので必ず読んでください。
「建ぺい率」と「容積率」
気になる土地に家が建てられるとわかったら、次は「建築できる建物の大きさ、高さの制限」について確認しておきましょう。
①まず建ぺい率を確認
建ぺい率とは、「敷地面積に対して、真上からみた時に建物が締める割合」のこと。基本的には１階の床面積の制限となります。敷地いっぱいに建物を造ると、災害時の被害拡大、採光や通風への影響があるため、バランスのいい建築を促す目的があります。
例えば低層住宅専用の「第1種低層住居専用地域」なら30〜40%、大規模店舗建築を制限する住宅専用の「第1種住宅地域」なら60%と決まっています。同じ40坪の土地でも、前者は１階に使える床面積が12〜16坪、後者は24坪と大きな差があります。
建ぺい率が小さいほど建物の間隔が広い閑静な住宅街、大きいほど家の数が多い賑やかな住宅街になることがわかります。
②次に容積率もチェック
容積率は「敷地面積に対して、１階や２階を含めた延床面積の割合」になります。こちらは延床面積を制限する基準になるため、大まかに言えば「何階建てまでならOKなのか」を決めるものになります。
これは「このエリアで暮らす人口制限」の基準とも言えます。容積率を決めずに高層階住宅が乱立すると、人口が増え、その地域のインフラ整備では対応できないケースがあるためです。
こちらも低層住宅専用の「第1種低層住居専用地域」なら50〜80%、大規模店舗建築を制限する住宅専用の「第1種住宅地域」なら200〜400%と決まっています。玄関やテラス、ロフトなどは容積率には含まれません。
高さ制限が設けられている土地もありますので、詳しく確認してみてください。
「接道義務」と「セットバック」に気をつけて
①「接道義務」とは？
まず、土地がどのような道路に、どのように接しているかを「道路付け」と表現します。都市計画区域内の土地については、建築基準法が規定する道路（幅４m以上の道路）に２ｍ以上接していなければ家を建てることができません。これを「接道義務」といいます。
最も良いとされているのが、市町村が管理している「公道」と接する土地です。それに対して「私道」は所有者がいる道路になるため要注意です。
私道のみに接している土地の場合は、その私道が特定行政庁から建築基準法上の道路として認められた「位置指定道路」である必要があります。また私道に接する土地を購入するなら、私道の所有権の共有持分を併せて取得することが望ましいでしょう。
位置指定道路ではない私道沿いに建物が建っていたら、その理由を市区町村役場の建築指導課で調べる必要があります。例外として建築が認められるケースもあるためです。
②「セットバック」にも注意
さらに道路付けで気をつけたいのは、「セットバック」です。
これは、幅４ｍ未満の道路（いわゆる２項道路） に接している土地に家を建てる時のルールです。道路の中心線から２ｍ後退した線を道路と敷地の境界として扱い、セットバック部分は敷地面積に参入せず、建物（塀や生垣などを含む） を建築できません。
セットバック部分は道路の扱いになります。法律用語ではこれを私道負担と言い、敷地の中で使えない部分が発生することになります。その分、土地の価格は低く抑えられていることが多いですが、セットバック面積を事前に確認した方がよいでしょう。
気をつけたい「旗竿敷地」
もう一つ気をつけたいのが「旗竿敷地」です。
「旗竿敷地」は２ｍ幅の路地で道路とつながっている土地のことで、旗竿のような形をしています。建築は可能ですが、車の出入りがままならず、また駐車スペースが取りづらいなどの問題もあります。その分、価格は低いケースが多いです。
ただし、路地状敷地同士が合わさった道路ならば４ｍ幅をとることができます。何らかの事情で道路位置指定が取れない場合の代替案です。しかし、共同利用しているうちはいいのですが、仲違いをして片方が敷地の境に塀を設置してしまうなど、将来的に使えなくなる可能性もあります。
道路についてまとめると、「間口が公道になるべく広く接している土地」が望ましいと言えます。「旗竿敷地」や「セットバック」は事前によく確認しておきましょう。
現地を必ずチェックしよう
大体の土地の目星が付いてきたら、次は現地を訪問して実際の雰囲気を確認しましょう。災害への強さ、地域で暮らす人の雰囲気、そして季節ごと、時間ごとの様子の変化を体感するのがおすすめです。
ハザードマップを見ておこう
市町村が発行する「ハザードマップ」には、津波浸水予測、洪水浸水予測、土砂災害危険箇所、液状化予測地域、活断層などが書き込まれています。
市区町村役場の総務課に行けば無料で分けてくれるので、土地を探す時の参考資料として、ぜひ入手してください。市町村のホームページでも見ることができます。
周辺環境を確認しよう
①周辺環境は自分の足でチェック
知らない土地へ転居する場合、実際に地域を歩いて回って、ご自分の目で直接確かめるのが一番いいでしょう。まずは学校、病院、スーパーマーケット、公園など必要な施設が近くにあるかどうか確認してください。
②季節や時間帯を変えて観察し、通勤路も通ってみる
昼夜や曜日によって様子が変わる場合もあるため、朝・昼・夜、平日と休日など、季節や時間帯を変えて足を運んでみることです。
交通アクセスを確認するには、朝夕の通勤時間帯に、勤務先までの経路をたどってみると、道路の渋滞状況やバス・電車等の混み具合、通勤時間がどれくらいかかるかがわかります。子どもがいる場合は、通学路の安全性や学校までの距離も確認しておきたいところです。
③トラブルの元がないかどうかに注意
いわゆる嫌悪危険施設に該当するものがないかも調べます。
過去の例では、休日だけ見に行って決めた土地に家を建てたところ、平日は近くの工場の騒音が大きくて耐えられなくなってしまった事例や、土地を見に行った時には気づかなかったが、夏になると近くの養鶏場の悪臭が漂ってきてたまらないというケースがありました。
不動産に関するトラブルで最も多いのは、隣人とのいさかいです。文句が多い、ペットを多頭飼育している、早朝に大音量でラジオ体操をする、楽器練習がうるさい…。近くにどんな人が住んでいるかは、長く暮らすうえで重要です。
土地を見に行った時、隣人に会ったらぜひ挨拶して、うまく付き合っていけそうな人かどうか、人となりと暮らしぶりを確認しておきましょう。
土地の瑕疵を知ろう
①隠れた瑕疵に気をつけて！
「瑕疵（かし）」とは欠陥のことです。宅地に多い瑕疵は「軟弱地盤」「地中埋設物」「土壌汚染」の３つです。ただ地中のことは外観ではわかりませんし、売主側もそれと知らずに売ってしまうことがあります。これを「隠れた瑕疵」と言い、慎重な対応が必要です。
現在は「品確法」と「住宅瑕疵担保履行法」により、建物10年保証がされるので、建築会社は着工前に必ず地盤調査を行います。その調査により土地に隠れた瑕疵が見つかった場合、売主に賠償責任があるかどうかは、契約書の特約によります。
つまり、特約で「契約後に瑕疵が発見されても売主は瑕疵担保責任を負わない」とあれば、買主は売主に損害賠償を求めることができないのです。
②事前に専門家に依頼するのがおすすめ
トラブルを防ぐためには、契約書にどのような特約がされているかきちんとチェックする必要があります。できれば、契約前に専門家に地盤調査を依頼するのもひとつの方法です。
結果が悪ければ代金の減額交渉などができ、最悪の事態を免れることができます。例えば、静岡県宅建協会が推奨する、地盤調査・地盤保証の商品で「グリーンテスト」というものがあります。
③隣近所の人にリサーチする方法もあります。
また地盤が弱い、元は工場が建っていたなど、売主や不動産業者も知らない瑕疵を、昔からその土地に住んでる人が知っていることもあります。
土地を見に行った際に隣近所の人に「家を建てた時、地盤は大丈夫でしたか？」「この土地は元は何でしたか？」「なぜ売りに出されたかご存知ですか？」など尋ねてみましょう。誰も教えてくれなかった、意外な答えが返ってくるかもしれません。
まとめ
土地探しに際し、以下のことに注意してみましょう。
●土地ごとに法律で用途や建物の大きさが制限されているため、確認する。
●道路との位置関係をきちんと見ておく。
●災害への耐久性や、近隣の地域性、住みやすさを現地に行って観察する。
●瑕疵がないかどうかをチェックする。できれば近隣の人から話を聞くとわかりやすい。
これだけやっておけば、きっと自分たちにとって「いい土地」が見つかるはずです！
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