こんにちは。静岡店です。

ご相談にいらっしゃるお客様は、これから土地探しをするお客様がとても多いです。

土地の情報を一緒に見ていると、

「これは分譲地ですね、分譲地っていいんですか？」

と、聞かれることがあります。

そうですよね、

 

宅地と分譲地、どう違うんでしょう？

宅地と分譲地は、どちらも家を建てられる土地であることは同じです。

ただ、それぞれ土地の状態や家を建てる際の制限などに違いがあります。

 

＼宅地とは／

土地の登記記録に記載される「地目」の種類のひとつです。
地目とは土地を利用状況によって区分したもので、
「建物の敷地及びその維持もしくは効用を果たすために必要な土地」と定義されています。
つまり、家を建てられる土地、ということです。

 

＼分譲地とは／

不動産会社などが広い土地をいくつかの土地に分けて（区画整理して）
宅地用に販売している土地のことを分譲地と呼びます。
つまり「宅地の中でも、いくつかの区画に分けて販売されている土地」ということです。

 

このように、「宅地」と「分譲地」どちらも家を建てられる土地であることは変わりませんが、
建てる際に注意しなければならないことが異なります。

 

宅地と分譲地それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

 

⌂宅地

メリット

・施工業者を自由に選べる

 

デメリット

・電気・ガス・水道～土地の購入者が費用を払って敷地内に引き込む場合が多い
・擁壁（ようへき）※～土地の購入者が費用を払って行う場合もある
　　　　　　　　　　（土地を売る側が販売のために擁壁をしている場合もある）
・境界～はっきり決まっている場合がほとんどだが、決まっていない場合もある

 

 

⌂分譲地

メリット

・電気・ガス・水道～敷地内に引き込まれている
・擁壁～擁壁が必要な場合、擁壁がされている
・境界～はっきり決められている
・比較的、生活環境がよく、便利な場所にあることが多い

 

デメリット

・施工会社の選択～家を建てる施工会社が決まっている場合が多い（建築条件付き土地）

※擁壁・・道路から敷地が少し高くなっていて、その上に建物が建てられる場合、もしくは、隣り合った敷地に高低差がある場合に、
　　　　　崖や盛土の側面が崩れ落ちるのを防ぐために壁のことです。

 

以上のことを踏まえて、次は

購入検討する際に注意することを見てみましょう。

 

＼宅地を選ぶとき／

 

◆施主がインフラ(電気・ガス・水道)を引き込む必要がありますが、
　その際土地によって費用に差が出ます。

 

◆土地が接している道路の幅が4ｍ以上あるかどうか。
　昔は約3.6m道路が一般的でしたが、現在は道路の幅を4ｍにしなければなりません。
　道路を挟んで向こうにも土地がある場合、自分の土地から40cmの半分、
　20cm分を道路として提供しなければならなので、
　購入した土地の面積が減ってしまうということです。

 

◆土地の境界がはっきりと決められた地積測量図があるかどうか。
　隣地との境界がはっきりしていないと、隣地の所有者とトラブルが発生しやすいからです。

 

＼分譲地を選ぶとき／

 

◆建築条件が付いているかどうか。
　その場合、基本的には自分達が希望する建築家や施工会社に依頼することができません。
　ただ、追加の費用を払うと条件を外すことが出来る場合もあります。

 

◆電気・ガス・水道が敷地内に引き込まれた状態で販売されていますから、
　購入後の追加費用があまりありません（地質調査と地盤改良費用は除く）。
　また、宅地のように道路を広げるために土地が減るということはありません。
　ただ、上記代金と道路の整備代は反映されているので検討が必要です。

 

＼どちらも気を付けたいこと／

 

◆建ぺい率（建蔽率）、容積率、北側斜線※を調べることが重要。
　同じ土地面積でも家の広さやカタチが変わってしまう規制なので、
　広い土地を購入したのに、、ということにもなってしまいます。
　　　※建ぺい率（建蔽率）とは敷地に対する建築面積。建築面積÷敷地面積×100で求められます。
　　　　　容積率とは敷地面積に対する空間の割合。延べ床面積÷敷地面積×100で求められます。
　　　　　北側斜線とは自分の土地の北側にある隣家の日当たりに配慮するための規制。
　　　　　敷地の境界から垂直に5ｍまたは10ｍ上がった先の高さで一定の勾配をつけることです。

 

◆用途地域を確認すること。
　規制は都市計画法で定められる「用途地域」ごとに定められています。
　用途地域とは各エリアの特性や街づくりの目的に合わせて指定される
　基本的な地域区分のことです。
　用途地域によって建てられる建物の種類が決められているので、必ず確認しましょう。

 

◆以前はどんな土地だったのか聞いたり、地域のハザードマップなどで
　液状化のリスクの有無などを事前に確認しておきましょう。
　地質調査やその結果地盤改良が必要になった場合の費用は、
　土地の購入者の負担となります。
　地質調査をしてみないとはっきりとはわかりませんが、
　改良費用が思いのほかかかる場合もあります。

 

 

違いを知って自分達の要望と合わせて、購入の参考にしていただけたらと思います。

 

イエタテ相談カウンターでは、土地探しから新築をお考えの方に
土地探しに強い施工会社はもちろん、
不動産会社もご紹介させていただくこともできます！

 

ぜひ、これから探そうとされている方も、
探し始めている方もご相談にいらしてください。

 

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